Renovate America Inc., que administraba el producto de financiamiento HERO, presentó una declaración de bancarrota bajo el Capítulo 11 en diciembre de 2020 en el distrito de Delaware. El plazo para presentar una prueba de reclamación (7 de mayo de 2021) ya ha transcurrido. Se puede encontrar más información sobre la bancarrota en el sitio web Stretto.
- Lo básico
- Una breve historia de California PACE
- Consejos para propietarios de viviendas que estén considerando la posibilidad de Financiar Energía Verde
Lo básico
La energía limpia evaluada por la propiedad (PACE) se concibió hace más de una década como una forma de ayudar a los propietarios a acceder al financiamiento para instalar actualizaciones de energía limpia que de otro modo serían prohibitivamente costosas.
Los propietarios de viviendas que deseen instalar mejoras energéticamente eficientes en el hogar pueden solicitar préstamos PACE de compañías financieras o “Administradores PACE” (que incluyen Renew Financial, FortiFi Financial, Ygrene Energy y PACE Funding Group) para pagar los productos. Los préstamos PACE a menudo se venden de puerta en puerta por contratistas.
Los préstamos no requieren un pago inicial, pero están garantizados por el valor neto de la propiedad, al igual que una hipoteca tradicional. El monto del pago se agrega a la factura anual de impuestos a la propiedad del propietario como un cálculo de impuestos especial de partida.
Debido a que estos préstamos se pagan como parte de los impuestos a la propiedad, obtienen la posición de “primer gravamen”, lo que significa que si la casa se vende o se ejecuta la hipoteca, los préstamos PACE se pagan primero antes que cualquier otro préstamo garantizado, como una hipoteca.
El monto del cálculo de impuestos incluye el costo de las mejoras más los intereses capitalizados y los cargos de financiamiento, y generalmente se reembolsa en un plazo de 10 a 25 años. En nuestra experiencia, la mayoría de los propietarios pueden esperar devolver aproximadamente el doble de la cantidad que pidieron prestada.
Un propietario que no pueda pagar el aumento de impuestos a la propiedad, ya sea directamente al condado o como parte del pago de su hipoteca, enfrentará una ejecución hipotecaria.
Las fallas del programa, como las brechas en la protección del consumidor y la dependencia de los vendedores de puerta a puerta, han llevado a que los propietarios sean defraudados y a que los patrocinadores gubernamentales locales de algunos de los programas PACE más grandes del estado abandonen el programa.
Una breve historia de California PACE
A continuación se muestra una breve descripción general de las leyes clave relacionadas con PACE durante los últimos años.
En 2021, CEJ respaldará la siguiente legiEn 2021, CEJ apoyó la siguiente legislación de California y aprobó con éxito AB 790, que ayudó a proteger a algunas de las víctimas más vulnerables de PACE.slación de California. Le instamos a que llame a su legislador hoy y solicite su apoyo a estos proyectos de ley:
- AB 790 (Quirk-Silva) PACE: Elder Justice
- AB 874 (Quirk-Silva) PACE: Foreclosure Prevention
- SB 476 (Min) PACE: Program Administrators
A continuación se muestra una breve descripción general de las leyes clave relacionadas con PACE durante los últimos años.
2020
AB 1551 (Arambula). Prohibió las multas por el pago anticipado de préstamos PACE y prohibió los préstamos PACE para aquellos con hipotecas inversas. Requirió entrega de ciertas divulgaciones en papel.
AB 2471 (Maienschein). Extendió el derecho a cancelar contratos PACE a 5 días para personas mayores.
2018
AB 2063 (Aguiar-Curry). Requirió que la determinación de que un propietario tenía la capacidad de pagar un préstamo PACE se hiciera antes de que el préstamo pudiera ser financiado.
AB 1087 (Roth) Requirió que el Departamento de Innovación y Protección Financiera (anteriormente el Departamento de Supervisión Comercial) enumerara en su sitio web las identidades de los contratistas de PACE inscritos y terminados.
2017
AB 1284 (Dabaneh). Requirió que los administradores del programa PACE estuvieran autorizados por el Departamento de Protección e Innovación Financiera (anteriormente el Departamento de Supervisión de Negocios) y eprevió la supervision de la agencia a los contratistas que ofrecen servicios a los propietarios. Se agregó un requisito de que los prestatarios de PACE sean revisados para determinar su capacidad para pagar un préstamo PACE.
SB 242 (Skinner). Requirió que los administradores del programa PACE confirmen oralmente los términos y condiciones clave del contrato de tasación con el dueño de la propiedad y que los acuerdos se traduzcan al idioma preferido del dueño de la propiedad.
2016
AB 2693 (Dabaneh). Requirió algunas divulgaciones destinadas a la protección del consumidor y un derecho de tres días para cancelar los contratos de evaluación PACE.
2014
AB 2597 (Ting). Aumentó la cantidad por la que se podían otorgar los préstamos PACE, hasta un 15% del valor de la propiedad.
2013
SB 96 (Ley de Presupuesto). Reservó $ 10 millones para un fondo de reserva para abordar los riesgos de la ejecución hipotecaria.
2010
SB 77 (Pavley). Estableció que para ser elegible para un préstamo PACE el propietario solo tenía que estar al día y no estar en quiebra y que los préstamos podían ser hasta por el 10% del valor de la propiedad; permitió a las ciudades y condados utilizar las medidas de bonos municipales como fuente de financiamiento de PACE.
2008
AB 811 (Levine). Permitió que las tasas de impuestos a la propiedad pagaran por mejoras de eficiencia energética en hogares individuales, que servirían al “propósito público” de abordar el “cambio climático global.”
Consejos para propietarios de viviendas que estén considerando la posibilidad de Financiar Energía Verde
- Tenga cuidado con la publicidad de un programa gubernamental gratuito o el financiamiento de bajo costo para unidades de vivienda accesorias. Si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.
- Realice múltiples estimaciones antes de decidirse por un contratista.
- Tenga cuidado con los contratistas que ofrecen contratos ilegibles o que no le dan copias de documentos.
- Tenga cuidado con los contratistas que intentan apresurarlo para firmar el contrato de mejoras para el hogar o la solicitud de financiamiento.
- Tenga cuidado al tocar cualquier dispositivo electrónico que le presente un contratista.
El dispositivo puede registrar su toque como una firma electrónica, así que asegúrese de comprender por qué se le pide que toque o haga clic en cualquier dispositivo electrónico.
- Asegúrese de leer todo antes de firmar. Tiene derecho a solicitar copias de todos los documentos.
- Verifique que su contratista tenga una licencia válida y, si está vendiendo financiamiento PACE, que esté autorizado a hacerlo. Puede comprobar el estado de la licencia comercial del contratista aquí. Puede confirmar que pueden vender financiamiento PACE aquí. Es buena idea obtener múltiples estimaciones antes de decidirse por un contratista.
- Tenga cuidado con los contratistas que intentan presionarlo para que sobreestime sus ingresos o el valor de su casa en la solicitud de financiamiento.
- Tenga cuidado con un contratista que le diga qué decir o cómo responder a preguntas sobre su contrato o financiamiento de mejoras para el hogar. Le recomendamos que no responda a preguntas sobre su financiamiento por teléfono cuando el contratista esté presente.
- Los contratistas no deben comenzar a trabajar antes de que la solicitud de financiamiento haya sido aprobada y procesada.
- Sepa que, en general, tiene al menos tres días hábiles para cancelar el contrato de mejoras para el hogar por escrito si cambia de opinión (cinco días hábiles si tiene 65 años o más).
- Asegúrese de pedir copias de todos los permisos y verificar que esos permisos hayan sido aprobados (“finaled”) por un inspector que haya firmado un documento para indicar que el trabajo cumpla con los códigos.
- No firme ningún documento ni le declare a nadie que el trabajo se ha completado si el trabajo no se completó o no se completó a su satisfacción.
- Tenga cuidado con un contratista que intente presionarlo o acosarlo para que firme cualquier documento, incluido un “certificado de finalización”, que no sea exacto.
- Si su contratista no completó el trabajo en el plazo prometido o de manera profesional, puede presentar una queja ante la CSLB.
- Si fue aprobado para el financiamiento de PACE sin su conocimiento o consentimiento, o si los términos no coinciden con lo que le dijeron, puede presentar una queja ante el DFPI o tomar otras medidas.