Por qué las víctimas de PACE necesitan ayuda financiera

Un fondo de restitución y un proceso transparente de resolución de quejas es fundamental para las víctimas de fraude PACE, que a menudo son personas de color de bajos ingresos. Sin estas herramientas esenciales, perderán su mayor activo financiero y fuente de seguridad familiar: su hogar. Las iniciativas de energía limpia no deberían dañar a las comunidades de bajos ingresos. Incluso si PACE creara o ampliara la eficiencia energética en el mercado de la vivienda de California, esos beneficios no deberían venir a expensas de las familias de bajos ingresos y sus comunidades.

Los servicios legales y las organizaciones comunitarias que conforman nuestra coalición han visto a cientos de propietarios de viviendas de bajos ingresos y ancianos describir las siguientes condiciones en el programa PACE.

• La mayoría de las víctimas de PACE no tienen a dónde acudir
• Las mejoras en el hogar financiadas por PACE a menudo no promueven la energía limpia
• Los préstamos PACE son caros y a menudo depredadores
• En la mayoría de los casos que vemos, las víctimas de PACE son personas de color, a menudo ancianos y / o hispanohablantes monolingües
• Las mejoras en el hogar financiadas por PACE a menudo no promueven la energía limpia

Las mejoras en el hogar financiadas por PACE con frecuencia no promueven la La mayoría de las víctimas de PACE no tienen a dónde acudir

• A menos que una víctima de PACE pueda encontrar un abogado dispuesto a llevar su caso a la corte, puede ser muy difícil, a menudo imposible, obtener algún alivio para ellos. Mientras que algunos administradores de PACE han trabajado con nuestras organizaciones para ayudar a los propietarios claramente defraudados, otros, como el administrador de PACE más grande de California, Renovate America, ignoraron rutinariamente los intentos de resolver asuntos controvertidos a menos que se presentara una demanda. Renovate America ahora se ha declarado en bancarrota, lo que hace que sea aún más difícil para los propietarios de viviendas perjudicados obtener alguna compensación.

 Luis Hernández es un propietario de vivienda de Los Ángeles que ha luchado por encontrar alivio después de ser defraudado por Renovate. “Los Ángeles es el condado donde crecí con lágrimas y sudor. Me rompe el corazón que el condado al que llamo hogar quiera dejarme sin hogar”.

 Luis fue contactado por un vendedor que afirmaba vender el “Programa ADU”, donde los propietarios podían convertir su garaje en una unidad de vivienda accesoria (ADU) y financiar todo el proyecto a través del programa PACE. Antes de que el Sr. Hernández incluso firmara un contrato con el contratista y antes de que el contratista hubiera comenzado cualquier trabajo en la propiedad, Renovate America (HERO) liberó más de $ 65,000 de fondos de PACE al contratista a pesar de las afirmaciones de Renovate de que PACE no financia las conversiones de ADU. Después de un año de promesas por parte del contratista de que comenzarían el trabajo de construcción “pronto”, el contratista cerró abruptamente la tienda y el Sr. Hernández recurrió a Renovate en busca de ayuda. Renovate le dijo que estaban en litigio con el contratista, pero medio año después Renovate se declaró en bancarrota sin resolver su problema. Con el contratista y Renovate desaparecidos, el Sr. Hernández presentó una apelación administrativa ante el Condado de Los Ángeles suplicando la eliminación del gravamen PACE; sin embargo, el Condado negó su reclamo sin ninguna explicación. El Sr. Hernández ahora no tiene a dónde acudir y debe continuar pagando casi $ 6000 en impuestos adicionales a la propiedad cada año durante 15 años por un trabajo que ni siquiera se inició.

Las mejoras en el hogar financiadas por PACE a menudo no promueven la energía limpia

• Muchos artículos que se financian con PACE no tienen nada que ver con la energía limpia. Por ejemplo, a muchos propietarios se les han vendido unidades de vivienda accesorias.
• Los propietarios de viviendas no están obligados a obtener evaluaciones o auditorías energéticas previas al financiamiento para asegurarse de que están invirtiendo en las mejoras más efectivas para sus hogares. Por ejemplo, hemos visto paneles solares financiados por PACE que no son adecuados para el tamaño de la casa y no ahorran energía ni dinero al propietario. Para obtener más información, consulte el informe de la Clínica de Derecho Ambiental de Berkeley “El lado oscuro del sol: cómo el financiamiento de PACE ha infradotado los beneficios ecológicos y perjudicado a los propietarios de viviendas de bajos ingresos”.
• Los administradores de PACE no están obligados a confirmar que los productos de eficiencia energética que acordaron financiar se instalaron realmente. Hemos visto calentadores de agua sin tanque financiados pero instalados calentadores de agua regulares; o, peor aún, hemos visto a contratistas embolsarse fondos de PACE pero no instalar nada en absoluto.

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En la mayoría de los casos que vemos, las víctimas de PACE son personas de color, a menudo ancianos y / o hispanohablantes monolingües

• En nuestras organizaciones, aproximadamente el 90% de los clientes a los que hemos asistido con problemas de PACE son personas de color, y la gran mayoría de ellos son latinos o afroamericanos.
• Aproximadamente el 50% de nuestros clientes con problemas de PACE tienen un dominio del inglés limitado o nulo. Estos propietarios generalmente informaron que hablaron con los contratistas en español, pero luego recibieron sus documentos de financiamiento PACE en inglés. En estos casos, los contratistas han exigido a los propietarios que firmen documentos que no pueden leer ni comprender.
• Aproximadamente un tercio de nuestros clientes con problemas de PACE son ancianos. Estos clientes a menudo tienen dificultades para usar teléfonos inteligentes o computadoras, y es posible que no usen el correo electrónico o Internet, lo que les dificulta comprender el proceso de solicitud de financiamiento o reconocer cuándo un contratista puede estar engañándolos. Gwendolyn Lang, una propietaria de edad avanzada en Gardena, CA, fue engañada sobre el financiamiento que recibió y terminó con cinco embargos PACE separados por un total de más de $ 500,000 contra su propiedad y un aumento anual de $ 28,000 en sus impuestos a la propiedad.  

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Las estrategias de venta de préstamos PACE fomentan el fraude

• Los contratistas pueden vender productos innecesarios a los propietarios. Debido a que no hay auditorías o inspecciones previas o posteriores al financiamiento, los contratistas pueden vender productos que los propietarios de viviendas realmente no necesitan. Valerie Morehouse de Concord, CA fue inscrita por casi $ 130,000 en financiamiento PACE para la instalación de ventanas y otros artículos. Valerie, que es anciana y sufría de demencia en el momento de la financiación, no necesitaba los elementos recién instalados, y muchos de los elementos reemplazados se habían actualizado previamente, según una demanda de 2018 presentada en nombre de Valerie.
• El aumento excesivo de precios por parte de los contratistas es común. Con frecuencia vemos precios por encima del mercado para productos y servicios, como proyectos que incluyen sistemas HVAC de $ 24,000 o bombillas de $ 1,000. Una demanda alega que una investigación de la Junta Estatal de Licencias del Contratista encontró que el trabajo defectuoso realizado en un proyecto tenía un valor justo de mercado de $ 2,440, mucho menos de los $ 58,000 cobrados por él. Incluso si se hubiera completado sin defectos, la investigación encontró que el trabajo solo habría valido $ 17.375. (Consulte páginas 25-27 del PDF vinculado.)
• Los administradores de PACE no están obligados a inspeccionar los productos que financian o asegurarse de que las instalaciones cumplan con el código. Por lo general, los proyectos PACE no se inspeccionan antes de pagar los fondos a los contratistas, lo que permite que los contratistas se aprovechen de los propietarios. Leonard McBean de Los Ángeles contrató a un contratista para actualizar su panel eléctrico. El contratista afirmó haber instalado también aislamiento en la casa. A Leonard se le cobró por estos productos adicionales, a pesar de no haberlos recibido nunca. También hemos visto decenas de casos en los que no se ha realizado ningún trabajo o en los que el trabajo era tan deficiente y no podía pasar la inspección.
• Los contratistas han manifestado que las mejoras en el hogar son gratuitas bajo un programa del gobierno. Los defensores han visto a muchos propietarios prometidos trabajo gratis. El Departamento de Innovación y Protección Financiera ordenó a un contratista, Eco Technology, que parara por esta y otras prácticas.

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Los préstamos PACE son caros y, a menudo, abusivos

• Los préstamos PACE no los venden los especialistas financieros. Los contratistas y sus agentes venden productos PACE puerta a puerta, a menudo sin explicar adecuadamente todos los aspectos del financiamiento. Estos vendedores a menudo les dicen a los propietarios de viviendas que pueden calificar para importantes ahorros de impuestos, a pesar de no tener autorización para brindar asesoramiento fiscal o financiero. Reginald Nemore, residente de Los Ángeles, obtuvo un préstamo PACE para paneles solares después de que el contratista que contrató le engañó sobre el precio. El contratista no le dijo a Reginald cuánto tendría que pagar. El contratista le dijo a Reginald que recibiría un reembolso del gobierno de $ 7,000. Este reembolso no estaba realmente disponible para Reginald, por lo que durante los próximos 25 años estará atascado pagando casi todos sus ingresos mensuales para su préstamo PACE.
• Las transacciones a menudo ocurren a la velocidad del rayo y en muchos casos sin papel. Las aplicaciones de financiamiento PACE a menudo se presentan a los propietarios en teléfonos inteligentes, tabletas o computadoras y, a menudo, utilizan tecnología de firma electrónica. El proceso de firma se puede completar extremadamente rápido; los propietarios de viviendas pueden registrarse para obtener decenas de miles de dólares en préstamos con unos pocos toques en una tableta de computadora. A menudo, las personas no se dan cuenta de que se están inscribiendo en una financiación. Robert Unser, un anciano con discapacidades de San Diego, recibió financiamiento PACE para paneles solares. Su solicitud se finalizó electrónicamente, a pesar de que Robert no tenía conexión a Internet, y mucho menos una dirección de correo electrónico.
• Los préstamos PACE son costosos, con tasas de interés a menudo 2-3 veces más altas que la tasa hipotecaria regular. Los préstamos PACE suelen tener un plazo de 15 a 30 años y suelen tener tasas de interés del 8 al 9%: como resultado, los propietarios pueden terminar pagando el doble del precio inicial del contrato.
• En muchos casos, los propietarios de viviendas que reciben préstamos PACE no pueden pagarlos. A pesar de que se ha requerido desde abril de 2018 que las compañías PACE determinen que los propietarios puedan pagar sus préstamos PACE, regularmente vemos víctimas de PACE que apenas llegaban a fin de mes antes de inscribirse. En muchos de estos casos, se hizo creer al propietario de la vivienda que el préstamo PACE generaría ahorros de energía que reducirían sus costos generales.

PACE es una falla del mercado

• Las iniciativas de energía limpia no deberían dañar a las comunidades de bajos ingresos. Incluso si PACE creara o expandiera la eficiencia energética en el mercado de la vivienda de California, esos beneficios no deberían ser a expensas de las familias de bajos ingresos y sus comunidades.
• Los administradores de PACE a menudo culpan a los contratistas de manzana podrida, pero se benefician directamente de este modelo de negocio donde la protección del consumidor es la prioridad más baja.
• La mayoría de las víctimas de PACE no tienen a dónde acudir. A menos que una víctima de PACE pueda encontrar un abogado dispuesto a llevar su caso a los tribunales, puede ser muy difícil, a menudo imposible, obtener algún alivio. Si bien algunos administradores de PACE han trabajado con nuestras organizaciones para ayudar a los propietarios de viviendas claramente defraudados, otros, como Renovate America, el administrador de PACE más grande de California, ignoraron rutinariamente los intentos de resolver asuntos en disputa a menos que se entablara una demanda. Renovate America ahora se ha acogido a la protección por quiebra, lo que hace que sea aún más difícil para los propietarios agraviados obtener una compensación.
• Quién gana y quién pierde? Los administradores y contratistas de PACE han cosechado enormes recompensas financieras de los contratos de PACE. Los inversionistas en bonos siempre obtendrán su dinero porque se les pagará primero si un propietario no puede pagar y se le ejecuta la hipoteca. Las víctimas de PACE de bajos ingresos son las que actualmente pueden perder todo debido a este esquema de préstamos predatorios.

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